تسهیلات مالی بانک ها و واگذاری زمین مجانی دو مجهول بزرگ معادله جدید دولت در بافت فرسوده

به رغم آنکه دولت با اجرای طرح بازآفرینی شهر امید را در ترهان و سایر شهرهای کشور به صورت همزمان با مشارکت سرمایه گذاران شروع کرده است اما همچنان وضعیت احیای بافت های فرسوده در دو بخش واگذاری تسهیلات مالی به مالکانی که خارج از این طرح دولت تمایل به نوسازی خانه های فرسوده خود را دارند از یک سو و از سوی دیگر وعده واگذاری زمین مجازی از سوی دولت و شهرداری ها برای ساخت مسکن های جدید دو مجهول بزرگ طرح جدید دولت به شمار می رود.

به گزارش تیتر شهر: دولت با آغاز طرح بازآفرینی شهر امید به نظر می رسد که آهنگ نوسازی بافت های فرسوده را در کشور شروع کرده است. آنطور که معاون شهرسازی و معماری وزیر راه بیان می کند در احیای بافت های فرسوده از سه روش استفاده می شود.

روش نخست  اقدام مالکان بافت های فرسوده و تجمع ریزدانه ها برای انجام نوسازی است، روش دوم مشارکت بخش خصوصی و سرمایه گذاران جهت تجمیع و نوسازی املاک فرسوده است و سومین روش که به نظر میی رسد دولت تمام توان خود را برای اجرایی کردن این طرح انجام داده است، طرح بازآفرینی شهر امید است در این طرح طبق توضیحاتی که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی داده است شهروندان با گرفتن وام های 180 میلیون تومانی می توانند صاحب یک خانه آن هم در زمین های دولتی و یا شهری شوند.

بررسی های اولیه نشان می دهد که طریقه اجرای این طرح بسیار شبیه طرح مسکن مهر دولت نهم و دهم است با این تفاوت که مسکن مهر در خارج از محدوده های شهری ساخته می شد که همین مساله باعث افزایش مهاجرت در اطراف شهرهای بزرگ و کلانشهرها را به وجود می آورد؛ اما دولت دوازدهم تصمیم دارد تا این طرح را در درون شهرها اما در زمین های بزرگ شهری و دولتی اجرا کند و همین روش نیز باعث ایجاد شهرک هایی در دل شهرها می شود که بررسی نحوی اجرای این طرح نیز به نوبه خود جای بحث و بررسی دارد.



اما نکته مهمی که برای شروع نوسازی به طور کلی و با در نظر گرفتن دو روش اول مورد حمایت دولت و شهردار در احیای  بافت های فرسوده همچنان بدون پاسخ باقی مانده اعطای تسهیلات بانکی به سازندگان املاک فرسوده است.

آنطور که از شواهد و صحبت های مسئولان دولت بر می آید؛ گویا دولت تمام بودجه خود را در احیای بافت های فرسوده در تهران برای طرح بازآفرینی شهر امید قرار داده است. طرحی که دولت مصر است تا پایان دوره عالیت خود به عنوان یک امضا در احیای بافت های فرسوده باقی بگذارد و البته نقطه ای در مقابل طرح دولت نهم و دهم باشد.

همچنان مالکان بافت های فرسوده در دریافت تسهیلات بانکی در نوسازی ملک خود در انتظار تصمیم بانک ها هستند و پرونده های زیادی برذای دریافت تسهیلات بانکی در بانک ها روی هم انبار شده است.

دقیقا مشابه این مشکل در دولت نهم و دهم نیز وجود داشت. زمانی که رئیس جمهور وقت قسمت قابل توجهی از بودجه نوسازی بافت های فرسوده و در سال های بعد بودجه کشور را برای اتمام طرح مسکن مهر هزینه می کرد؛ کارشناسان شهری این ایراد را از این طرح می گرفتند که دولت به جای احیای بافت فرسوده درون شهری در حال ساخت شهرک هایی در حاشیه شهرهای بزرگ است.



مساله ای که رئیس شورای شهر تهران به صورت ضمنی اما سر بسته به آن اشاره می کند که بانک ها باید مسیر نوسازی بافت فرسوده را برای مالکان هموار کند.

محسن هاشمی بر این باور است که همکاری های خوبی میان دولت و شهرداری تهران برای نوسازی بافت های فرسوده شکل گرفته اما این انتظار همچنان وجود داردکه بانک‌ها رویه های دست و پاگیر در مسیر نوسازی بافت فرسوده را هموار کنند.

وی اعتقاد دارد؛  دستور رییس جمهوری برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده این است که دستگاه‌ها موظفند تمام خدمات لازم را به طرح نوسازی بافت های فرسوده ارائه دهند، در این راستا دولت تضمین می دهد با ارایه تسهیلات بانکی با نرخ 6درصد و مشوق‌های لازم، مردم و توسعه‌گران  را برای سرعت بخشیدن به روند نوسازی بافت های فرسوده ترغیب کند.

نکته قابل  تاملی که در وعده های دولت وجود دارد، این است که ارائه تسهیلات بانکی با نرخ 6 درصد تنها در طرح بازآفرینی شهر امید در نظر گرفته شده است و سایر شهروندانی که خارج از این طرح در نظر داشته باشند تا املاک خود را در دل محله ها نوسازی کنند، هنوز تعیین تکلیف نهایی در مود دریافت تسهیلات بانکی با نرخ 6 درصد نشده و همچنان اگر موفق به دریافت وام بانکی شوند باید نرج 16 تا 18 درصد را پرداخت کنند.



اما مساله دومی که به نظر می رسد دولت باید در مورد آن شفاف سازی کند، وعده اعطای زمین مجانی در طرح بازآفرینی شهری برای احیای بافت فرسوده است.

در حالی که رییس جمهور بارها در سخنرانی های خود درباره احیای بافت های فرسوده از عبارت «زمین مجانی» استفاده کرده است، اما معاون آخوندی می گوید هزینه زمین از خریدار اخذ می شود.

رئیس جمهور چه در مصاحبه های تلویزیونی خود و چه در جمع استانداران و وزرا  و سابر نشست های  خود بارها به  واگذاری « زمین مجانی » برای احیای بافت های فرسوده تاکید و آن را به عنوان امتیازی برای بهسازی بافت های نابسامان شهری معرفی کرده است.

روحانی در گفتگوی دوم بهمن ماه خود به صراحت اعلام کرد؛ «برای همین منظور در بودجه نیز پیش‌بینی شده تقریباً در محله‌هایی که بافت فرسوده وجود دارد آنجایی که می‌توانیم زمین را اختصاص دهیم یا زمین دولتی یا شهرداری و یا مربوط به نهادهای عمومی، زمین مجانی برای احداث ساختمان در اختیار توسعه‌گرها قرار می‌دهیم و افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند را به طور مجانی به این ساختمان‌ها منتقل می‌کنیم، هر کسی صد متر ساختمان دارد، هر متر ساختمانی ۱.۲ در ساختمان جدید شرایط مسکونی را بدون پرداخت هزینه فراهم می‌کنیم.» (منبع: سایت پرزیدنت)

رئیس جمهور بار دیگر روز پنج شنبه ۱۹ بهمن نیز در مراسم آغاز طرح ملی بازآفرینی شهری امید بر طرح «زمین مجانی» تأکید کرده و گفت: «ما باید ابتدا برای اجرای این طرح مردم را آماده کنیم. صداوسیما روزنامه‌ها و فضای مجازی باید به مردم بگویند چه کاری می‌خواهیم انجام دهیم حتی باید نقشه بازآفرینی محله و ماکت آن را تهیه کنیم تا مردم آن محله ببینند چه اقدامی قرار است انجام بگیرد. مردمی که منازل فرسوده دارند، نباید چیز دیگری جز منزل فرسوده خود را واگذار کنند. آن‌ها اگر ۸۰ متر ساختمان فرسوده دارند جای آن ۱۰۰ متر ساختمان جدید می‌گیرند. دولت هم برای ساختن این واحدهای مسکونی از پیش به بودجه‌ای نیازی ندارد. زیرا زمین مجانی در اختیار توسعه‌گرها قرار می‌گیرد. توسعه‌گر دو برابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰ درصد باقیمانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند.» (منبع: وزارت راه و شهرسازی)




بازی با عبارت «زمین مجانی» در حالی از سوی رئیس جمهور بارها تکرار شده که هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران نیز همواره اعلام کرده است هزینه زمین های دولتی در بافت فرسوده که دولت های نهم و دهم با هدف تجمیع و مداخله مستقیم در فرآیند بازسازی بافت فرسوده خریداری و تسطیح کرد، در پایان کار از خریدار اخذ می شود. بنابراین هیچ زمین مجانی ای وجود ندارد.

این درحالی است که طرح دولت در مورد نوسازی بافت‌های فرسوده با طرح زمین مجانی، فضای رسانه ای را به یاد وعده زمین هزار متری برای هر خانوار انداخت که اوایل سال ۹۰ از سوی رئیس دولت دهم مطرح شد و عملا به دلیل غیرکارشناسی بودن طرح، هیچ‌گاه اجرایی نشد.

هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران موضوع زمین صفر ـ و نه مجانی ـ را نخستین بار در حاشیه مراسم کلنگ زنی احداث مجتمع ۱۰۰ واحدی در اراضی دولتی محله سیروس تهران مطرح کرده و گفته بود؛ قرار نیست زمین صفر به معنی حذف قیمت زمین و کاهش قیمت مسکن باشد بلکه سرمایه گذاران ترغیب می شوند که تا در بافت فرسوده سرمایه گذاری کنند. در این صورت سرمایه گذار قیمت ساخت را از خریدار دریافت می کند و به این معنی نیست که پول زمین پس داده می‌شود بلکه دولت انتفاعی در آن ندارد.

 زمین صفر به این معنی است که دولت سودی عایدش نخواهد شد و اگر قرار باشد دولت از واحدهای ساخته شده برای خود بردارد این کار را انجام نمی دهد. بلکه پیمانکار صرفا ۱۸ درصد سود ساخت می گیرد. به این معنا که سازنده هزینه سرمایه گذاری به همراه ۱۸ درصد سود خود را از قیمت فروش واحدها برخواهد داشت.

این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی بار دیگر هفتم بهمن ماه در حاشیه مراسم سخنرانی وزیر راه و شهرسازی در خانه گفتمان معماری و شهر (خانه وارطان) درباره زمین صفر در بافت فرسوده با بیان اینکه طرح بازآفرینی امید که از بهمن ماه امسال آغاز می شود با طرح بازآفرینی پیشگام که از شهریور ماه سال آینده آغاز خواهد شد متفاوت است، توضبح داده که در طرح پیشگام اراضی دولتی در بافت های فرسوده که در اختیار ماست و از قبل خریداری شده را در اختیار توسعه گرها قرار می دهیم و آنها هم ساخت و ساز و تولید مسکن و هم خدمات روبنایی را انجام خواهند داد. در این طرح به زمین ارزش گذاری اولیه نمی گذاریم و زمین را در اختیار توسعه گران قرار می دهیم و سازنده بخش خصوصی که کمترین قیمت پیشنهادی ساخت و ساز را ارائه داد برنده فعالیت در آن محله خواهد شد.


خانه ای را هم که توسعه گر ساخته است را قیمت کارشناسی می گذاریم؛ بر اساس قیمت کارشناسی، هزینه ای که توسعه گر (سازنده) کرده به همراه ۱۸ درصد سود متناظر آن را از خانه ای که ساخته کسر می کنیم.

در حقیقت منظور از این اظهارات عشایری این است که قیمت زمین در نهایت از خریداری که ساکن بافت فرسوده نبوده، اخذ می شود ولی از ساکنان قبلی بافت اخذ نخواهد شد. این به این معنی است که اگرچه طرح بازآفرینی امید یا پیشگام قرار است به سود زوجین جوان باشد، اما عملا با قیمتی بسیار بیشتر از خانه های نوساز در بافت های دیگر شهری به فروش می رسد که عملا نه جذابیتی برای سازنده دارد و نه مصرف کننده.

به نظر می رسد همچنان برنامه شفاف و مشخصی از سوی دولت در خصوص احیای بافت های فرسوده وجود ندارد و هر بار در هر سخنرانی از سوی مقامات ذی ربط، طرح ها و برنامه هایی ارائه می شود که درباره موفقیت آنها تردید وجود دارد چرا که حقیقت این طرح ها با آنچه رییس جمهور و مقامات ذیربط درباره جذاب بودن ان می گویند فاصله بسیار دارد و در عمل چیزی به نام زمین مجانی نصیب کسی نخواهد شد.