طرح تفصیلی شهر تهران به اهداف خود نرسید

به گزارش تیتر شهر:  محمد سالاری در سیصد و شانزدهمین جلسه شورا در ادامه سلسله گزارش های نظارتی خود مرحله اول گزارش خود در خصوص ارزیابی اجرای طرح طرح تفصیلی شهر تهران گفت: آنچه در این گزارش ارائه شده است اهداف تدوین و ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران و مروری گذرا بر وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران پس از گذشت 5 سال از اجرای این طرح و جمع بندی و پیشنهادات است.


وی ادامه داد: سند طرح تفصیلی شهر تهران مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران است، که بر اساس ضوابط و مقررات طرح جامع تهران (بند ششم سند اصلی مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، آذر ماه 1386) تدوین شده است و از جمله اهداف این طرح شامل هدایت و کنترل تحولات کالبدی شهر تهران ،اعمال ضوابط و مقررات عام ساخت و ساز و شهرسازی در محدوده شهر تهران، ساماندهی فضاهای شهری و دستیابی توامان به حقوق عمومی و خصوصی، پاسخگویی به صاحبان اراضی برای هر گونه ساخت و ساز با تراکم‌های ساختمانی مجاز، جلوگیری از تداخل غیر ضروری و نامناسب کارکردها، کاربریها و فعالیتها ، ارتقاء کیفیت و کارآیی کیفیت شهری است.


طرح تفصیلی به چه منظور تدوین شد؟

سالاری در ادامه با طرح این پرسش که طرح تفصیلی شهر تهران به چه منظور تدوین شد؟، دلایل تدوین این طرح را اینگونه تشریح کرد: طرح تفصیلی تدوین شد تا شهر تهران مبتنی بر بخشنامه ها و سلایق اشخاص اداره نشود، بارگذاری در شهر تهران مبتنی بر اصول و قواعد شهرسازی و معماری انجام پذیرد، نه مبتنی بر سلایق مدیران ، فرآیند صدور پروانه ها و مجوزهای درخواستی شفاف شود و قابلیت نظارت توسط دستگاه نظارتی و مردم را داشته باشد، واسطه ها از فرآیند تصمیم گیری در حوزه شهرسازی و معماری حذف شوند و فضای رانت و فساد در حوزه شهرسازی و معماری از بین برود، تمامی شهروندان و ذینفعان شهر از حقوق مکتسبه خود از طرح تفصیلی شهر تهران آگاه باشند و دخالت شوراهای توافقات مرکز و مناطق شهرداری در تصمیم گیریهای مغایر طرح تفصیلی شهر تهران حذف شود.


تکالیف معوق مانده طرح تفصیلی از مهمترین دلایل عدم تحقق اهداف طرح


رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در ادامه گزارش خود بطور خلاصه تصویری از وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران پس از گذشت حدود 5 سال از اجرای طرح تفصیلی را اینگونه تشریح کرد: تکالیف طرح تفصیلی شهر تهران هنوز انجام نشده و همچنین بخشی از مصوبات ابلاغی انطباق طرح تفصیلی و طرح جامع شهر تهران نیز عملیاتی نشده است که شورای عالی شهرسازی کشور و شورای شهر در ابتدای سال 92 به این حوزه ورود پیدا کردند اما تعدادی از این مغایرتها هنوز اجرا نشده است. تصمیم گیری های مغایر با ضوابط طرح تفصیلی پس از 5 سال از ابلاغ آن در مناطق شهرداری افزایش یافته است یعنی تصمیم گیریهای بخشنامه‌ای نه تنها کاهش پیدا نکرده که افزایش داشته است ، مصوبات شورای اسلامی شهر تهران در خصوص شفاف سازی فرآیندهای مالی و عوارض دریافتی در حوزه شهرسازی و معماری بصورت کامل و دقیق اجرا نشده و زمان صدور پروانه طولانی شده است و همچنین طرح تفصیلی در مناطق شهر تهران می بایست مورد پایش قرار گیرد که با تاخیر شروع و در حال انجام است.


عدم ورود شهرداری به تعیین کاربری‌های مجاز و نوع بهره برداری عامل اعتراض مردم به پروژ ه های چند منظوره و مالها

سالاری با اشاره به اینکه در طرح تفصیلی حدود 48 بند تکالیفی را به عهده شهرداری تهران قرار داده است که غالب این تکالیف به انجام نرسیده است، به برخی از مهمترین این تکالیف به شرح زیر اشاره کرد: بند 4-3 : عملکرد، یا کاربری تجاری در پهنه کار و فعالیت، شامل کلیه واحدهای تجاری(مغازه ها و صنوف) فروشگاههای بزرگ ،پاساژها، دفاتر تجاری ،شعب بانک ها، بنگاهها و شرکتهایی که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره می‌شوند که بر اساس تبصره این بند ، شهرداری تهران مکلف به تعیین عملکردهای مجاز به استقرار، در کلیه زیر پهنه های استفاده از این اراضی، ظرف مدت دوسال است، تا پس از تصویب در مراجع ذیصلاح مبنای استقرارفعالیت این در پهنه شود.

به گفته وی، اکنون مشکل پروژه‌های بزرگ مقیاس و مجتمع‌های چند منظوره که شهر تهران را قفل کرده است به این موضوع بر می‌گردد، در شهرداری فقط مجوز می دهند و نمی‌گویند که در بهره برداری چه استفاده‌ای از ملک کنید مثلا اینکه بانک تاسیس کنید یا تالار پذیرایی یا غیره در صورتی که طرح تفصیلی گفته بر اساس نیاز سنجی منطقه باید در دو سال اول تمامی راسته‌ها و بورس‌های مناطق شهر تهران را احصاء کنید که وقتی مجوز صادر می شود نوع عملکرد مجاز هم در مجوز قید گردد و این موضوع یکی از مهم ترین بند های طرح تفصیلی است.


عدم تحقق مفاد بند 3-7 طرح تفصیلی بهانه‌ای برای اضافه بناء و اضافه طبقه


وی ادامه داد: بند3-7 به منظور سامان بخشی به سیمای شهر تهران، احداث بنا در محورهایی با حداقل عرض 12 متر در صورتی که کمتر از 60 درصد قطعات آن در طرفین گذر شکل گرفته باشند، مطابق ضوابط زیر پهنه و در صورتی که بیش از 60 درصد قطعات در طرفین گذرها (حد فاصل دو گذر با حداقل عرض 10 متر) بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده، مطابق تراکم و طبقات ساخته شده غالب قطعات مجاور ، با پیشنهاد شهرداری منطقه و تایید نهایی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است و بر اساس تبصره این بند، شهرداریهای مناطق تهران ، ملزم به شناسایی و اعلام محورهای مشمول بند (3-7) حداکثر ظرف مدت یکسال به معاونت شهرسازی و معماری میباشند. طرح تفصیلی می گوید اگر بین دو تقاطع در یک کوچه اگر 60 درصد پارسل ها طبقه غالب شکل گرفته برای بقیه پارسل‌ها که نوسازی می کنند به اندازه مجاورین آن ها می‌توان طبقه داد که موضوع سامان بخشی سیمای شهر تحقق پیدا کند که هنوز انجام نشده است.


این عضو شورا در خصوص دیگر تکالیف معوق مانده طرح تفصیلی گفت: تکلیف دیگر بند 4-9 می باشد که می گوید تفکیک اراضی مزروعی و باغات پیوسته و انبوه موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون "اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها"آیین نامه مربوطه و صرفاً بر اساس دستورالعمل اجرایی ماده 14 قانون زمین شهری مجاز است و طبق تبصره این بند به منظور جلوگیری از تفکیک باغات پیوسته و انبوه، شهرداری تهران موظف به تهیه طرحهای موضعی ویژه برای باغات در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی است.


سالاری در ادامه سایر تکالیف محقق نشده را به شرح ذیل اعلام کرد: بند 17-3: شهرداری تهران در فرآیند بازبینی طرح تفصیلی ،ملزم به تعیین سهم و ساماندهی کم و کیف عملکرد و کاربری های خدماتی و اداری در زیر پهنه های S 1 و s2 ظرف مدت یکسال است.


وی در توضیح بند 16-2گفت: طبق این تکالیف دستورالعمل طراحی ساختمانهای بلند مرتبه ظرف یکسال از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در سال اول باید تهیه و تصویب می‌شد که نشد و سال 94مطالعات آن انجام شد و به شورای عالی شهرسازی رفت و آنها با مطالعات آن مخالفت کردند و هنوز هم تصویب نشده است. شهرداری با 3 سال تاخیر مطالعات را انجام داد و در مورد بسیاری از ساختمان های بلند مرتبه به صورت موردی تصمیم گیری شد در صورتی که قرار بود کل پهنه هایی که امکان بلند مرتبه سازی دارند و تعداد طبقات ، سطح اشغال و نوعش مشخص شود و در سامانه ثبت شود تا هیچگونه رانت وفسادی وجود نداشته باشد.


پارکینگ‌های طبقاتی مناطق مطابق مفاد طرح تفصیلی شکل نگرفتند؟


سالاری ادامه داد: بر اساس بند 10-2 تبصره، شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره پنجساله در کلیه محلات شهر تهران به ویژه محلاتی که تامین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان پذیر نیست، موجبات احداث پارکینگ طبقاتی را فراهم نماید. بند 13-3 نیز برای ساخت و ساز در کلیه پلاکهایی که در زیرپهنه S121، s122، s211 و S125 قرار گرفته اند، تدوین و تصویب دستورالعمل طراحی شهری، توسط معاونت شهرسازی و معماری الزامی است.

عدم تحقق TDR(حق انتقال توسعه) یکی از دلایل اساسی کندی نوسازی و بهسازی بافت فرسوده

سالاری همچنین در توضیح بند 7-8 گفت: در کلیه زیر پهنه های استفاده از اراضی که به دلیل ضوابط میراث فرهنگی و تاریخی از محدودیت ارتفاعی برخوردارند استفاده از ما به التفاوت تراکم  به استفاده بر اساس ضوابط میراث فرهنگی به عنوان حق انتقال توسعه مجاز است. در تبصره این بند تهیه و تصویب دستورالعمل حق انتقال توسعه TDR در سال اول اجرای طرح تفصیلی تکلیف شده است . حق انتقال و توسعه در طرح جامع به عهده وزارت راه و شهرسازی است و در طرح تفصیلی به عهده شهرداری تهران است و به این موضوع می پردازد که مجاورین بناهای تاریخی و میراثی نمی توانند از حقوق مکتسبه ناشی از طرح تفصیلی استفاده کنند و باید حقوق آن ها را محترم شمرد.


رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با انتقاد از اینکه با گذشت 5 سال از ابلاغ طرح تفصیلی تصمیم گیری های مغایر با آن افزایش یافته است اظهار داشت: طی سه سال گذشته که در مجموع بیش از 38000 پرونده در شورای معماری مناطق طرح و به طور متوسط روزانه 38 پرونده و ماهانه بیش از 1150 پرونده بررسی شده است.

مغایرت های احصاء شده در کمیسیون شهرسازی و معماری از تصمیمات شوراهای معماری مناطق

وی با اشاره به احصاء پروانه‌های صادره مغایر طرح تفصیلی و ضوابط ملاک عمل در شوراهای معماری مناطق گفت: ما در کمیسیون شهرسازی و معماری حدود 2 هزار پرونده را احصاء کردیم که هر کدام جای تذکر و سوال از شهردار را دارد و حدود هزار پرونده را برای شخص قالیباف ارسال کردیم تا لغو پروانه‌های صادره بازنگری و لغو شود اما متاسفانه هنوز این روند ادامه دارد.


دلیل عدم تحقق مفاد طرح تفصیلی شهر تهران


سالاری عدم انجام تکالیف طرح تفصیلی، امکان ایجاد اضافه بنا و افزایش سطح اشغال در برخی از زیر پهنه های M) )طرح تفصیلی،موافقت با سطح اشغال مازاد در کلیه پهنه ها، صدور پروانه مسکونی و ایجاد بنا در پهنه فعالیت و کار s) )، فروش کسری پارکینگ به منظور درآمد زایی و امکان صدور پروانه در املاکی که تامین پارکینک به میزان ضوابط امکان پذیر نیست، قانونی جلوه دادن تصمیمات مغایر با ضوابط ملاک عمل در مناطق ، عدم انجام تکالیف از سوی دستگاههای نظارتی ، سازمانهای نظارتی شهرداری، صدور مجوز اضافه طبقه و سطح اشغال مازاد بر طرح تفصیلی، صدور مجوز اضافه طبقه(بدون در نظر گرفتن مفاد بند 3-7 طرح تفصیلی)، موافقت با تخلفات توسعه بنا در محل نورگیرهای مازاد بر مقررات شهرسازی، اعطای طبقه اضافی ناشی از تجمیع (بیش از 20% تعیین شده)، موافقت با اعطای مجوز واحدهای دوبلکس(جهت تامین پارکینگ)، موافقت با درخواست احداث بنای کاملا مسکونی در پهنه های غیرمسکونی(S , M)، امکان ایجاد اضافه بنا در برخی از زیر پهنه های طرح تفصیلی (M , S)، عدم برخورد با متخلفین و تصمیم گیرندگان مغایر با ضوابط ملاک عمل را از جمله دلایل طرح پرونده ها در شورای معماری مناطق اعلام کرد.


پیشنهادات کمیسیون شهرسازی و معماری برای رفع چالش‌های اساسی حوزه شهرسازی و معماری


رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در خصوص پیشنهادات کمیسیون برای رفع مشکلات ذکر شده گفت:ضرورت تسریع در پایش طرح تفصیلی مناطق 22 گانه شهر تهران، ضرورت تعیین تکالیف باقیمانده طرح تفصیلی (انجام مطالعات و تدوین و تصویب تکالیف تعیین شده)، ضرورت اتمام مطالعات ، تصویب و اجرای طرح های موضعی و موضوعی؛ اجتناب از تصمیم گیری مغایر با مفاد طرح تفصیلی و مصوبات ملاک عمل در شهرداری تهران، ابطال بخشنامه های ستادی حمایتی و سایر بخشنامه های مغایر با طرح تفصیلی شهر تهران، محاسبه سیستمی عوارض و صدور فرم های سیستمی عوارض صدور پروانه و سایر گواهی ها در مناطق 22 گانه، اجرایی کردن کامل مصوبات شورا در تمامی حوزه ها از جمله شهرسازی و معماری ( ضریب k، ارزش بهینه و ..)، هوشمندسازی و پایش آنلاین ظرفیت جمعیت پذیری کاربریهای پهنه های مختلف طرح تفصیلی شهر تهران، ارائه گزارش پایش تحولات کالبدی – فضایی شهر تهران طبق ماده 91 برنامه عملیاتی شهرداری تهران  و دو مرحله ای شدن فرآیند صدور پروانه از جمله پیشنهادات هستند.

دو مرحله ای شدن صدور پروانه راهکار موثر در شفاف سازی و کاهش زمان صدور پروانه

سالاری به فرایند دو مرحله‌ای شدن صدور پروانه پرداخت و توضیح داد: مرحله اول صدور پروانه شهرسازی است که حقوق مکتسبه ناشی از طرح تفصیلی و ضوابط و قوانین ملاک عمل با ارائه نقشه های معماری شامل (تعداد طبقه، سطح اشغال، نوع کاربری، ...) با صدور پروانه شهرسازی به مالک ارائه شده و عوارض متعلقه از سوی شهرداری از مالک دریافت می‌شود. مرحله دوم صدور پروانه ساخت است که با انجام تمامی تمهیدات ضروری اعم از تامین سرمایه و تهیه نقشه های مربوطه و انتخاب دستگاه ناظر و مجری، پروانه اجرا صادر می شود.

به گفته وی مزایای این طرح این است که پروانه صادره تاریخ انقضاء ندارد و شهروندان نگرانی در این خصوص ندارند و لذا ساختمانهای نیمه کاره و رها شده و گودهای پرخطر به شدت کاهش پیدا می کند. شهروندان مجبور نیستند در صورتیکه پروانه اجرا نگرفتند هزینه های مهندسین ناظر و مجری را سالانه بپردازند، زمان صدور کاهش پیدا می کند، از ساخت و سازهای بی رویه و تبدیل شدن شهر به کارگاههای ساختمانی جلوگیری می شود، نقشه‌های تهیه شده برای ساختمان با دقت و کنترل بیشتری تهیه می‌شود، مشکلات حقوقی ناشی از عدم توانایی شهروندان در اتمام به موقع پروژه کاهش پیدا می کند  و پیمانکار مجری ساختمان مسئولیت ضمانت کیفیت ساخت را به عهده می گیرد.