فروش صوری مسکن؛ پدیده تازه کلاهبرداری!

«فروش صوری خانه، شگرد جدید کلاهبرداری در بازار مسکن است. این روز‌ها اگر سری به آگهی‌های فروش ملک بزنید، با صد‌ها آگهی فروش خانه به شرط رهن مواجه خواهید شد، اما فعالان بازار مسکن می‌گویند بسیاری از معاملات صوری است و با هدف فسخ قرارداد و گرفتن رقم سنگین خسارت فسخ معامله انجام می‌شوند!

«فقط با ۵۰۰ میلیون تومان در تهران صاحبخانه شوید» ... «با ۳۰۰ میلیون تومان شما را خانه‌دار می‌کنیم» ... «خرید خانه از شما، رهن و وام آن با ما!»

این جملاتی است که در بسیاری از آگهی‌های مسکن بنگاه‌داران تهرانی به چشم می‌خورد؛ بنگاه‌دارانی که مدعی هستند با کمترین نقدینگی افراد را صاحبخانه می‌کنند. با کمی جست‌وجو در آگهی‌های مسکن تهران متوجه می‌شوید که بیشتر این آگهی‌ها مربوط به منطقه ۲۲ تهران و حوالی دریاچه چیتگر است و بخش زیادی از این آگهی‌ها مربوط به املاک منطقه اندیشه کرج یا پردیس است، اما اینگونه آگهی‌ها را در سایر مناطق تهران هم می‌توانید به‌وفور پیدا کنید.

در این آگهی‌ها قید شده که بخشی از پول خرید خانه از طریق نقدینگی مشتریان، بخشی از طریق وام بانکی و بخش دیگر از طریق رهن خانه توسط بنگاه‌های املاک تأمین می‌شود و معمولا برای جذب مشتریان به این آگهی‌ها قیمت‌های نازلی برای این دسته از خانه‌ها قید شده است که در واقع تنها سهم نقدینگی خریدار است و نه قیمت کل ملک. این، اما پایان ماجرا نیست و بنا به گفته فعالان بازار مسکن بسیاری از این معاملات صوری هستند.

قربانیان فقر مسکن

بر اساس گزارش سامانه املاک و مستغلات کشور میانگین قیمت هر متر مربع مسکن تهران در خرداد امسال به ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان رسید که حاکی از رشد ۳۲.۴ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته و رشد ۸.۴ درصدی نسبت به ماه اردیبهشت امسال است. صعود مداوم قیمت مسکن و به تبع آن کاهش مداوم قدرت خرید، موجب شده که الگوی رفتاری بسیاری از خریداران بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر عوض شود؛ از رونق خرید خانه‌های قدیمی و کوچک‌متراژ تا خانه‌های وام‌دار و خانه‌های وام‌دار به شرط اجاره.

در این میان رقم بالای حق فسخ قرارداد ملک در ایران سبب شده معاملات صوری مسکن در بازار مسکن ایران رخ بدهد. روایتی که در ادامه می‌خوانید، روایت یکی از قربانیان این معاملات صوری است که اسناد معامله و شکایت خود را در اختیار ما قرار داده است:

«خانه‌ای پیدا کردم سمت مجیدیه و قصد خرید داشتم. با جزئیات قرارداد معاملات هم آشنایی نداشتم، اما موقعیت خوبی برایم بود، چون قرار بود بخشی از پول خانه را نقد پرداخت کنم، بخشی را وام بانکی و بخش دیگری که کم داشتم هم از طریق رهن خانه تأمین می‌شد، اما تبانی بنگاه‌دار با فروشنده کار دستم داد.»

این فرد که خود را خاکپور معرفی می‌کند، توضیح می‌دهد که مبایعه‌نامه خرید خانه به شکلی تنظیم شده بود که امکان دورزدن خریدار وجود داشت و از آنجا که بسیاری از مشتریان بازار مسکن ایران به مباحث حقوقی تنظیم قرارداد آشنایی ندارند و در معاملاتشان از وکیل استفاده نمی‌کنند، موقعیت مناسبی برای کلاهبرداران ایجاد می‌کنند. خاکپور توضیح می‌دهد: «همان‌طور که گفتم پول خرید خانه قرار بود از سه منبع نقد، وام و رهن تأمین شود و طبیعتا مثل تمام معاملات حق فسخی در نظر گرفته شد تا هر که نتوانست پول را جور کند یا خواست معامله را بر هم بزند، ۲۵ درصد ارزش قیدشده معامله در مبایعه‌نامه را خسارت بدهد. با توجه به ارزش ملک مورد معامله ما این ۲۵ درصد می‌شد ۲۷۰ میلیون تومان.»

او ادامه می‌دهد: «من پول نقدم را داده بودم، چک بانکی هم آماده بود، اما بنگاه‌دار به بهانه اینکه خانه قانونا به نام خریدار سند نخورده، از تحویل کلید آن به من خودداری کرد و وعده داد خودش خانه را رهن می‌دهد تا قسط آخر پول من که همان مبلغ رهن خانه بود تا روز محضر و ثبت سند جور شود، اما یک روز مانده به حضور در محضرخانه، بنگاه‌دار خبر داد که خانه رهن نرفته است و بنگاه‌دار و فروشنده خواستار حق فسخ معامله شدند.»

خاکپور تأکید می‌کند: «تازه آنجا بود که متوجه شدم مبایعه‌نامه بدون جزئیات حقوقی و ناعادلانه تنظیم شده و بنگاهدار به‌راحتی می‌توانست خانه را رهن ندهد تا معامله بر هم بخورد و من مجبور شوم حق فسخ کلانی پرداخت کنم. در مبایعه‌نامه حتی این شرط قید نشده بود که بنگاهدار موظف است خانه را رهن بدهد یا هیچ اشاره‌ای نشده بود که فروشنده در رهن ملک با خریدار همکاری کند و به من کلید بدهد تا بتوانم خودم آن را برای رهن بسپارم.»

این ماجرا گویا پدیده تازه کلاهبرداری در بازار ملک ایران است و بسیاری از فعالان بازار مسکن می‌گویند که برخی از این معاملات صوری بوده و با تبانی بنگاه‌دار و فروشنده انجام می‌شود تا خسارت فسخ معامله را بین خود تقسیم کنند.

اتحادیه مشاوران املاک تهران تبانی را رد می‌کند

مطابق قانون، تعیین میزان خسارت فسخ معاملات بر عهده خریدار و فروشنده و مطابق توافقی است که بین آن‌ها شکل می‌گیرد و این رقم معمولا در بازار مسکن ایران سنگین است و برای کلاهبرداری انگیزه کافی ایجاد می‌کند.

با این حال حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: وقتی فرد خانه‌ای را خریداری می‌کند، اگر مشاور املاک قرارداد را تنظیم کند و به ثمر برساند، از هر دو سر کمیسیون دریافت می‌کند، ولی وقتی معامله فسخ شود، تنها از یک سر کمیسیون دریافت می‌کند، پس فسخ معامله به ضرر مشاور املاک است و منطقی نیست که برای فسخ تلاش کند. ضمن اینکه وقتی علاوه بر فروش خانه، پای رهن هم در میان باشد، مشاور املاک می‌تواند دو سر کمیسیون دیگر هم دریافت کند و این درآمد اضافی دیگری برای بنگاهدار ایجاد می‌کند، بنابراین هیچ توجیهی ندارد که نخواهد معامله انجام شود.

او ادامه می‌دهد: ضمن اینکه در حال حاضر گزینه‌های رهن در بازار مسکن بسیار کم و تقاضا زیاد است و با این حساب بعید است که خانه‌ای برای رهن گذاشته شود، ولی تقاضا نداشته باشد و به رهن نرود. اینکه خانه رهن نرود امری غیر منطقی و غیر طبیعی است.

معامله در بنگاه غیر قانونی است

نعمت احمدی، حقوق‌دان، در واکنش به این موضوع امکان چنین تبانی‌ای را برای کلاهبرداری کلان از مردم دور از ذهن نمی‌داند و راه حل مشکل را بسیار ساده می‌داند. احمدی توضیح می‌دهد: معامله مسکن در بنگاه‌های املاک شیوه غلط، اما رایج بازار مسکن ایران است و بنگاه‌های معاملات ملکی بدون هیچ تخصصی، اتاقک و زیرپله‌شان را بنگاه می‌کنند. تا اینجا مسئله‌ای نیست، چون هر کسی می‌تواند یک شغلی داشته باشد. مشکل جایی آغاز می‌شود که این بنگاه‌ها بر خلاف قانون ثبت، رفتار می‌کنند.

به گفته او طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، هر ملکی که در دفتر ثبت به ثبت برسد، مالک را تعیین می‌کند. ماده ۴۶ همین قانون هم تأکید می‌کند که هر نوع عقد قرارداد برای املاکی که در دفاتر ثبت به ثبت رسیده‌اند، باید رسمی باشد، اعم از اجاره، ودیعه، صلح، فروش یا ... بنابراین اگر این قانون که موجود هم هست اجرا شود، اتفاقاتی شبیه آنچه شاهد هستیم نمی‌افتد، اما دولت زورش به بنگاه‌های معاملات ملکی نمی‌رسد و اگر قوه قضائیه قصد دارد با کلاهبرداری‌های معاملات مسکن مبارزه کند، تنها همین یک قانون را اجرا کند تا بساط کلاهبرداری در این بازار برچیده شود.»