به گزارش تیتر شهر: اگرچه افزایش بهای مسکن تنها مختص امسال نیست و بازار این حوزه همواره در بحران های اقتصادی به نسبت بازار های رقيب مانند بورس، ارز و طلا، زودتر از سايرين توسط کارگزاران اقتصادي تعيين تکليف می شود.
بنابراین می توان اینگونه نتیجه گرفت عدم توفیق اقتصادی و رکود قالب دربازار ارز و طلا در گذشته همواره به دوش مسکن بوده است و اکنون در اوج گیری تورم و نرخ ارز تاثیر پذیری مسکن بیشتر از سایر بازارهای اقتصادی است.
در سال های اخیر افزایش اجاره بها بر نسبت تورم یکی از رویه های متداول تعیین نرخ اجاره بهای سالانه بوده است. بنابراین استدلال افزایش اجاره و رهن در سال 97 آن هم به شکل نجومی قابل انتظار است. می توان گفت بازار مسکن در این روزها به شدت رو به آشفتگی و صعود قیمت ها می رود که این موضوع به گفته کارشناسان دلیل پیش بینی های مردم از نرخ تورم آتی است.
انواع روش های قیمت گذاری اجاره بهای خانه
تاکنون روش های گوناگونی برای تعیین بهای اجاره بهای مسکن اعمال شده است. نرخ تورم ، قیمت زمین، عرف منطقه، سنجیدن اجاره بر اساس متراژ و روش تعزیراتی از روش های مرسوم در دو دهه اخیر بوده است.
اما محاسبه اجاره مسکن بر نرخ تورم یکی از روش های غالب این بازار بوده است. درحالی که مشاهدات میدانی حاکی از آن است که قیمت مسکن بیشتربر اساس نرخ تورم افزایش پیدا می کند.
البته باید به این مساله نیز اشاره کرد که در این زمینه اظهارات متناقضی از سوی متولیان و دست اندرکاران گفته می شود.
به عنوان مثال حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه املاک اعتقاد دارد که در سال جاری قیمت مسکن 10 درصد افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که مشاهدات میدانی خبرنگار تیتر شهر حاکی از آن است که قیمت اجاره بها افزایش 30 درصدی داشته و تمدید اجاره با 10 درصد در شرایط کنونی به هیچ عنوان امکان پذیر نیست.در این میان اگر کسی نتواند حداقل 30 و یا 40 درصد به اجاره خود بیفزاید، باید خانه خود را جابه جا کند.
یک کارشناس حوزه مسکن دراین باره به خبرنگار تیتر شهر گفت : تورم و افزایش قیمت زمین به طور مستقیم بر اجاره بها تاثیر می گذارند. با اینکه میزان تورم رسمی از سوی بانک مرکزی 10 درصد اعلام شده، اما به دلیل اینکه انتظارات تورمی جامعه به دلیل نرخ تورم بالارفته است، در نتیجه میزان نهایی تورم در تهران بیشتر پیش بینی می شود.
این اتفاق باعث خواهد شد تا قیمت اجاره بها بالاتر از پیش بینی هایی که متولیان انجام می دهد، باشد.
به اعتقاد سلطان محمدی؛ با کاهش ارزش پول افراد درصدد حفظ دارایی های ملکی خود بر می آیند. این عامل باعث شده تا افزایش قیمت مسکن را بین 30 تا 50 درصد بالاتر در سطح جامعه و بنگاه ها تعیین کند. به همین دلیل است که عنوان می شود قیمت مسکن با ضریب نسبت بین تورم و قیمت ملک تعیین می شود .
راهکارهای دولتی در حوزه مسکن جواب گو نیست
اخیرا با توجه به پیش بینی های اقتصادی شائبه کمک های دولتی به بخش مسکن شنیده می شود.
رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت وگو با رسانه ها درباره پیشنهاد این کمیسیون به وزارت راه و شهرسازی درباره راه اندازی سامانه قیمت گذاری مسکن اعلام کرده؛ وزارت راه و شهرسازی با این پیشنهاد مخالفتی نداشت و به دنبال راهکارهایی برای اجرایی شدن آن است.
به گفته محمدرضا رضایی کوچی؛ متاسفانه به رغم ادعاهای متولیان بخش دولتی در حال حاضر هیچ نظارتی بر قیمت مسکن نیست و این بازار تحت هیچ ضابطه ای کنترل نمی شود.
در این میان مالکان با هر قیمتی که مورد پسند آنهاست و به شیوه چانه زنی خودشان برای تعیین قیمت مسکن و اجاره بهای آن عرف تعیین می کند.
به نظر می رسد که وقت ان رسیده تا وزارت راه و شهرسازی سامانه قیمت گذاری مسکن را راه اندازی کند تا از طریق این سامانه بر قیمت های این بازار نظارت کافی داشته باشد.
این نماینده مجلس تأکید کرد: نمایندگان مجلس در کمیسیون عمران مجلس پیشنهاد راه اندازی این سامانه را داده اند و قرار است وزارت راه و شهرسازی مکانیزم اجرایی آن را طراحی و تدوین کند.
راهکاری دراز مدت به جای مسکن های مقطعی
کارشناسان نسبت به دخالت مستقیم دولت انتقاد دارند و در این رابطه بارها اعلام کرده اند افزایش قیمت مسکن از سوی دولت با نرخ گذاری های دولتی راهکار حل این ماجرا نیست. چرا که نرخ اجاره در تعاملات بین مالک و مستجر تعیین می شود و نمی توان مسکن را کالایی همگن ارزیابی کرد.
به اعتقاد این منتقدان؛ مسائلی مانند عرف منطقه و محلی که ملک در آن قرار گرفته به همراه کیفیت منطقه بر این فرایند تاثیر گذار است. در نتیجه دخالت مستقیم دولت با هدف تعیین اجاره بهاء منجر به کاهش ملک استیجاری و وجود اجاره نامه های غیر رسمی خواهد شد که در این صورت بازهم دود آن به چشم مستاجران می رود.
بررسی ها نشان می دهد که حوزه مسکن در دوره های گذشته نیز رکود فروانی را تجربه کرده است. ناگفته نماند افزایش قیمت مسکن و اجاره بها درحالی در تهران به یک معضل تبدیل شده است که طبق برخی آمارها 2.5 میلیون مسکن خالی در شهر تهران وجود دارد.
اگرچه وزارت راه شهرسازی از 7 ماه پیش اعلام کرد اقدام به افزایش مالیات خانه های خالی در شهر تهران خواهد کرد، اما منتقدان بر این باورند مهمترین مانع بر سر راه اجرای این قانون، شناسایی خانه‌های خالی است.
بر فرض شناسایی خانه های خالی از سکنه، مالیات بر خانه‌های خالی باعث افزایش درامد دولت خواهد شد این در حالی است که این راه حل نیز مشکل بازار مسکن را حل نخواهد کرد.
برخی از فعالان حوزه مسکن بر این باورند راه حل متعادل شدن قیمت مسکن تشویق مالکان برای ساخت خانه های ارزان قیمت است که زمینه بهره مندی عمومی را به دنبال داشته و دست سود جویان این حوزه را کوتاه می کند.
