هر چند اعضا در جلسه «یکصد و سی » شورای شهر تهران تصمیم گرفتند تا جواب استفساریه شهرداری پایتخت را مبنی بر تعیین تکلیف وضعیت 473 باغی که تا قبل و حینِ لغو مصوبه برج باغ بخشی یا تمامی عوارض شهری خود را برای دریافت مجوز ساخت و ساز پرداخت کرده اند، بدهند؛ اما به نظر می رسد، آنچه به عنوان خروجی در جلسه شورا مصوب شد؛ موضوع عدالت اجتماعی را در در این حوزه به زیر سوال برد. به گزارش «تیتر شهر»: فرآیند تصمیم گیری در خصوص ِ تعیین تکلیف املاک موسوم به باغ (نوعیت آنها باغ است) در قالب جواب به دومین استفساریه شهرداری در این زمینه باعث شد تا منتقدان به این نتیجه برسند؛ اعضای شورا در شرایط کاملا «نااطمینانی» و «ابهام زا» تصمیم گیری مهمی را انجام دهند.
«عابدین سالاری اِسکر» در این باره به خبرنگار «تیتر شهر» گفت: بر اساس درخواست و طبق اطلاعاتی که معاونت شهرسازی و معماری شهرداری به شورای شهر تهران ارائه داده بود، اعضای شورا باید نسبت به تعیین تکلیف 473 قطعه ملک که اصطلاعا نوعیت آنها «باغ » است، نظر نهایی خود را اعلام می کردند. طبق استفساریه شهرداری تهران در این زمینه؛ از شورای شهر سوال شده بود که بعد از لغو مصوبه موسوم به «برج باغ » در 22 اسفند ماه سال گذشته تکلیف املاکی که از قبل مراحل دریافت پروانه ساخت وساز را طی کرده و گاها برخی از آنها تمام و یا بخشی از عوارض مربوط به این موضوع را پرداخت کرده تا بتوانند مجوز ساخت برج باغ را از شهرداری تهران دریافت کنند، چه خواهد بود.
این کارشناس اقتصادی افزود:« همانطور که می دانید شهرداری تهران بعد از لغو مصوبه «برج باغ » یک بار دیگر این استفساریه را به شورای شهر تهران آورده بود. در آن زمان، اعضای شورا با این استدلال که اطلاعات کافی از سوی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در خصوص پرونده این زمینه ها ارائه نشده است، نتوانستند تصمیم گیری و جواب قابل قبولی به این پرسش بدهند و از شهرداری تهران خواستند تا اطلاعات کافی در این خصوص به شورای شهر تهران ارائه دهد.»
وی با اشاره به مصوبه شورا با هدف پاسخ دادن به استفساریه شهرداری درخصوص تعیین تکیف تعدادی از باغ ها برای دریافت پروانه ساخت؛ ادامه داد: «در اواخر هفته گذشته و در جریان جلسات فوق العاده ای که شورا برای بررسی کلیات بودجه تشکیل داد، مصوب شد تعداد 62 ملک با نوعیت باغ که به صورت سیستمی و قطعی ، مبتنی بر تاییدیه سیستمی اداره درآمد را تا تاریخ 97.1.7 داشته اند، مشمول مجوز قبلی برج باغ می شوند. به زبان ساده تر، این تعداد باغ می توانند بر اساس مصوبه لغو شده برج باغ ها، مجوز ساخت 7 تا 9 طبقه را از شهرداری تهران دریافت کنند.»
بی اعتمادی اعضای شورای شهر به اطلاعات شهرداری تهران
به رغم آنکه اعضای شورای شهر تصمیم گرفتند تا اجازه استفاده از مصوبه قبلی را برای مالکان باغ هایی که مراحل قانونی دریافت پروانه برج باغ را طی کنند، بدهند؛ اما سوال این است که آیا اطلاعات داده شده توسط شهرداری در قالب استفساریه مطرح شده؛ توانست نگرانی پیشین اعضای شورا را در خصوص ارائه اطلاعات جامع، کافی، دقیق و قابل راستی آزمایی در خصوص وضعیت این املاک را برطرف کند، یا خیر؟ و مهمتر از همه اینکه آیا بر اساس اطلاعات داده شده شورا می توانست تصمیم بگیرد ،یا خیر؟
«عابدین سالاری اِسکر» در پاسخ به این سوال به خبرنگار «تیتر شهر» بیان کرد:« برای جواب به این سوال بهتر است تا به مطالب مطرح شده توسط برخی اعضای شورای شهر استناد کرد. به عنوان مثال، رئیس کمیسیون «شهرسازی و معماری شورای شهر» در بخشی از صحبت های خود عنوان کرد: «ممکن است بیش از 62 پرونده و ملک دارای چنین شرایطی باشند. » یا همین عضو شورا در بخش دیگری از جلسه به این موضوع اشاره کرد که:« ممکن است همین تعداد 62 ملک نیز عوارض خود را به طور کامل پرداخت نکرده باشند!» همچنین ، در بخش دیگری از جلسه، یکی از اعضای کمیسیون «سلامت و محیط زیست » به این مساله تاکید کرد:« نسبت به اطلاعات ارائه شده توسط معاونت شهرسازی و معماری اطمینانی وجود ندارد. » به عبارتی می توان گفت همین سه نقل قول مستقیم که به آنها اشاره شد، می توانست به خوبی فضای کلی حاکم بر ذهنیت اکثر اعضای شورای شهر را در این رابطه نشان دهد. در واقع، اظهار نظر برخی از اعضای شورای شهر تهران مبین این مساله بود که در خصوصی درستی و دقت، قابلیت راستی آزمایی اطلاعات داده شده از سوی شهرداری تهران اطمینان کافی در بین اعضا وجود ندارد. در نتیجه اینگونه می توان نتیجه گرفت که تصمیم شورا در شرایط نااطمینانی و ابهام شکل گرفت. »
این کارشناس اقتصادی در ادامه یادآور شد: « نقد دوم پیرامون تصمیم شورای شهر در خصوص تعیین تکلیف 62 باغ این است که بررسی آرای تک تک اعضا چه موافق و چه مخالف در قبال کلیات پیشنهادی و تبصره ها و موضوعات مطرح شده نشان می دهد، برخی از اعضا به این پیشنهاد که به املاکی که قبل از 96.11.22 ؛ (یعنی روز ملغی شدن مصوبه قبلی موسوم برج باغ در شورای پنجم) همه عوارض مربوطه را پرداخت کرده اند، مجوز «برج باغ» داده شود، رای مثبت ندادند!
به عبارت دیگر، در صورتی که اعضا تاریخ فوق را مبدا و معیار تصمیم گیری خود قرار می دادند، تعداد کمتری باغ از بین می رفت! این در حالی است که اکثریت اعضا به اینکه، تاریخ 97.7.1 ( یعنی زمان تایید مصوبه توسط فرمانداری) ملاک تعیین تکلیف سرنوشت باغات مذکور قرار گیرد، رای مثبت دادند که در نتیجه این رای، تعداد 62 باغ مشمول این استفساریه شدند.
وی در ادامه تاکید کرد: « نکته شگفت آورتر این است که برخی از اعضا بر خلاف ژست های شیک و رسانه ای دفاع از باغ پیشنهاداتی را در جلسه مطرح کردند که افکار عمومی را دچار چالش اساسی در پذیرش درستی و صحت این شعارها می کند! به عنوان مثال، برخی اعضا این پیشنهاد را مطرح کردند «کسانی که به صورت علی الحساب نیز عوارض خود را پرداخت کرده اند، بتوانند مشمول دریافت جواز ساخت و ساز بر اساس ضابطه قبلی «برج باغ» شوند! به عبارتی اگر این پیشنهاد مصوب می شد تعداد ملک بیشتری مشمول این استفساریه شده و تعداد باغ بیشتری از بین می رفت!
حتی برخی بر این باورند که اگر نگرانی و ترس از فشار رسانه ای و افکار عمومی نبود، شاید پیشنهاد شمول هر 473 ملک پیشنهادی شهرداری نیز در صحن مطرح میشد! البته معدودی از اعضا با دادن جواز ساخت، حتی به یک ملک نیز موافق نبودند و استثنا کردن همین 62 باغ را نیز رد کردند.
این کارشناس اقتصادی به تکثر نظرات اعضا اشاره کرده و گفت: «بدون انگیزه خوانی در خصوص این تکثر نظرات و آرا دو سوال کلیدی مطرح است. سوال اول این است که آیا مصوبه جدید شورا موسوم به «خانه باغ» به جای «برج باغ» مساله تخریب تتمه باغات تهران را متوقف و جلوی آنرا خواهد گرفت؟ و دوم اینکه تبعیض صورت گرفته در نتیجهِ استثنا کردن این 62 باغ چه میزان جابجایی ارزش افزوده ( یا رانت ) در بر داشته است؟ و تا چه حد مساله «عدالت» در اتخاذ این رویه ها رعایت شده است؟»
جای خالی عدالت در مصوبه جدید برج باغ ها
به نظر می رسد که اعضای شورای شهر باید نسبت به ادعاهایی که در خصوص حفظ فضای سبز و باغ های شهر تهران در مصاحبه های رسانه ای خود مطرح می کنند با آنچه که به عنوان پیشنهاد در صحن علنی شورا ارائه می دهد، باید شفاف سازی کنند.
«عابدین سالاری اِسکر» با بیان اینکه به نظر می رسد انتشار آرای مخالف و موافق در ملاک قرار دادن تاریخ هایی که در ابتدا مطرح شد، می تواند پاسخ تمام این ابهامات را به افکار عمومی بدهد، گفت:« تصمیم اخیر شورای شهر در خصوص کلیت مصوبه «خانه باغ» و نیز استثنا کردن این 62 باغ از زاویه عدالت اجتماعی قابل بررسی است. فرض کنید دو شخص با شرایط مشابه یکی قبل از تاریخ مورد نظر شورا، مبالغ مربوط به عوارض دریافت پروانه ساخت برج باغ را پرداخت کرده است و یکی دیگر این کار را تا تاریخ عنوان شده یعنی 97.1.7 انجام نداده است. بر این اساس، اگر فرض کنیم که این دو نفر دارای یک زمین 2000 متری در یکی از مناطق برخوردار شهر تهران یعنی منطقه 2 و یا 3 هستند، به مالک نخست بر اساس تصمیم شورا مجوز ساخت برج باغ 7تا 9 طبقه داده می شود و به نفر دوم تنها مجوز ساخت 2 طبقه (بر اساس ضابطه جدید «خانه باغ») را در زمین مذکور می دهند.
در همین گام نخست تفاوت این دو مالک در ساخت و ساز در زمین هایشان 5 طبقه است. به این معنا که مالک اول می تواند در زمین خود 5 آپارتمان با متراژ هر کدام 120 متر را بسازد که براساس قیمت هر متر آپارتمان در منطقه 2 یا 3 ارزش افزوده ای که این مالک به دست می آورد، نزدیک به 12.5 میلیارد تومان بیشتر از مالکی است که تنها امکان ساخت دو طبقه را در سطح اشغال 30 درصدی زمین خود دارد. براساس شرایط فوق مالک دوم از نقطه نظر عقلانی و اقتصادی ،تن به چنین معامله ای نخواهد داد. به همین دلیل است که احتمالات دیگری در برخور مالکان با مصوبه جدید شورای شهردر خصوص برج باغ ها قابل پیش بینی است. »
این کارشناس اقتصادی افزود:« به بیان ساده می توان گفت مصوبه جدید موسوم به «برج باغ» یا به تعبیرِ جدید آن «خانه باغ» این است که در مصوبه قبلی (بر اساس پهنه بندی و عرض گذر) به املاک و اراضی که کاربری آنها «فضای سبز» نیست، اما نوعیت آنها «باغ» است؛ به ترتیب 7، 9 و 11 طبقه جواز ساخت داده میشد و در مصوبه جدید (شورای پنجم) بر اساس مساحت ملک، 2 و حداکثر 3 طبقه اجازه ساخت و ساز با عملکردهای خاص و محدود داده میشود. هر چند فرضیه و مبانی ادعایی مصوبه جدید بر مواردی همچون؛ «حفظ باغات باقی مانده در شهر تهران»، «ایجاد همراستایی بین منافع خصوصی و عمومی»، « پیروی با تحکم، الزام و اقتدار قانون توسط مالک و صاحب ملک»، «عدم امکان دسترسی به راه حل جایگزین برای مالک و صاحب باغ» و در نهایت «به حداقل رساندن فساد و دور زدن قانون با تشکیل «کمیته فنی» باغ و صدور پروانه در معاونت معماری و شهرسازی » استوار است، اما باز این سوال کلیدی بدون پاسخ مانده است که این فرضیه و مبانی تا چه حد در عمل درست و واقع بینانه است؟»
وی ادامه داد:« به عنوان مثال، تعدادی از مالکان (مثلاً 3 تا 5 درصد) که املاک آنها قابلیت استفاده به صورت رستوران، تالار و عملکرد های گردشگری دارد (برخی از مناطق خاص تهران) یا مالکان متمولی که به دنبال ملک شخصی و ویلایی لوکس هستند، از این قاعده و مصوبه پیروی خواهند کرد.
همچنین پیش بینی می شود؛ حدود نیمی از مالکان این باغات، تعیین تکلیف ملک خود را به آینده موکول خواهند کرد( با توجه به شرایط رکود حاکم بر بخش مسکن (که ساخت و ساز توجیه بالایی ندارد) و یا ممکن است اینگونه تصور کنند که تیم مدیریت شهری و شورای شهری متفاوت با تیم کنونی در آینده بر سر کارخواهد آمد و شرایط تغییر کند). و در نهایت نیز بخش قابل توجهی از مالکین و صاحبان این املاک به سیستم قضایی و دیوان عدالت اداری مراجعه کرده و رای «باغ» را می شکنند.»
با این توضیحات می توان درباره اثرات اجرایی مصوبه جدید برج باغ ها اینگونه پیش بینی کرد که:» در فاصله زمانی بین اسفند سال گذشته تا امروز، مالکان این املاک «بلاتکلیف» بودند، اما بعد از تصویب مصوبه جدید احتمالا بخش عمده آنها تکلیف خود را بر «نساختن» و «احاله مساله به آینده» می دانند. در نتیجه، ساخت و ساز در این املاک، قفل و متوقف خواهد شد و علاوه بر این، بخشی از جریان درآمدی شهرداری (که اکنون چالش مالی اصلی‌ترین چالش آن است) حذف خواهد شد.
از سوی دیگر سیل مراجعه به سیستم شهرداری و تبعات ناشی از آن، به سمتِ سیستم قضایی تغییر مسیر خواهد داد.
و در نهایت اینکه این مصوبه (در میان مدت و بلندمدت) مسئله تخریب باغات باقی‌مانده را نه تنها حل نمی‌کند، بلکه این انگیزه را در صاحبان باغات تشدید خواهد نمود که اولا؛ درختان موجود را به مرور خشک کرده تا در آینده بتوانند مسیر مورد نظر را پیگیری کنند و ثانیا کسی درخت جدیدی در باغ خود نکارد. در نتیجه، عملا خروجی نهایی این مصوبه خیلی متفاوت از مصوبه خسارت بار قبلی (موسوم به برج باغ) نخواهد بود.»
تصمیم عجولانه شورای شهر برای لغو مصوبه «برج باغ ها»
بنابراین، می توان گفت همه فرضیه های مطرح شده از سوی اعضای شورای شهر تهران در اصلاح مصوبه برج باغ ها تنها ادعایی خیالی و موهوم بوده است اما سوال این است که آیا شورا نتایج این تصمیم را نمی دانسته است؟
«عابدین سالاری اِسکر» در پاسخ به این سوال به خبرنگار تیتر شهر توضیح داد:« در پاسخ به این سوال باید گفت که برخی از اعضای شورا نتایج این تصمیم را در عمل می دانند، اما از آنجایی که در سال گذشته تصمیم عجولانه ای گرفتند و در این یکسال هم نتوانستند بین منافع خصوصی مالکان و منافع عمومی همراستایی عملی ایجاد کنند، در عمل برای خوش نامی در تاریخ!، این مصوبه را گذراندند! و گرنه میدانند که مصوبه آن در عمل چه نتایجی دارد! »
به نظر می رسد که علاوه بر مسایل فوق، این مصوبه یک چالش(نابرابری) دیگر هم دارد: دو فرد نوعی B و C را در نظر بگیرید، فرد B کارگری است که ماهیانه بر اساس قانون 5/1 میلیون تومان دریافت کند و فرد C استاد دانشگاهی است که مثلا ماهیانه 10 میلیون دریافت می کند. در بالا محاسبه کردیم که تغییر یک ضابطه قانونی بیش از 12.5 میلیارد تومان ارزش افزوده را کاهش یا افزایش خواهد داد.
این کارشناس اقتصادی در این باره یادآور شد:« اگر نرخ تورم و نرخ افزایش دستمزد را در 30 سال آینده صفر فرض کرده و فرد B و C همه درآمد خود را پس انداز کنند ، کارگر مورد نظر 540 میلیون تومان و استاد مورد نظر نیز 6/3 میلیارد تومان خواهد شد. به عبارت دیگر، کارگر نوعی باید 23 تا «سی سال» و استاد دانشگاه باید 3.4 تا «سی سال» کار کند تا برابر با تفاوت رانت ناشی از تغییر مصوبه «برج باغ» از حالت قبلی به حالت فعلی شود.»
به اعتقاد وی؛ این اعداد و ارقام، علاوه بر اثبات نظریه تاثیر اصلی و اولیه( بالای 90 درصد) ملک و مسکن بر تعیین نوعِ طبقه اقتصادی و اجتماعی هر فرد در شهر تهران، سیاستگذار (یعنی شورای شهر) را به این اصل رهنمون می کند که باید قبل از لحاظ اولویت هایی مانند محیط زیست و ... متغیر پایداری اجتماعی ( که ریشه در نابرابری فضایی دارد) را به عنوان متغیر اصلی وارد مدل تصمیم گیری خود کند. این مثال دلالت بر این دارد که کلان متغیرهایی مانند اقتصاد بخش مسکن و... است که سمت و سوی حفظ یا تخریب باغات را تعیین میکند ، نه الزامات قانونی یا مصوبات خیالی و آرمانی!
«عابدین سالاری اِسکر» در انتهای استدلال خود چنین گفت: « علاوه بر مساله تبعیض و بی عدالتی برای تمامی مالکان ، تبعیض اعمال شده برای این 62 ملک نیز فاقد مبنای محکمی است. برخی اعضای مدافع این استثنا سازی قائل به این هستند که افرادی که تمام عوارض خود را پرداخت کرده اند، احتمالا با طرح دعوی در سیستم دادگستری حکم به نفع خود خواهند گرفت.
این استدلال دارای ایرادات اساسی است؛ اولا سایر مالکان هم با توجیهات مشابه می توانند به سیستم قضایی مراجه کرده و حکم بر ابطال مصوبه « خانه باغ» دریافت کنند. ثانیا چرا باید بین کسانی که مثلا در یک فورجه زمانی به دلیلی توان یا انگیزه پرداخت عوارض نداشته ان، این حد از تبعیض قائل شد؟»
وی ادامه داد: « شورا نباید به بهانه ترس از حقوق مکتسبه دست به استثناسازی می زد و بر مصوبه خود پا می فشرد. این در حالی است که با این رفتار و مصوبه عملا حدود 1000 میلیارد تومان ارزش افزوده ( یا به عبارت دقیق تر؛ رانت) به مالکان این باغات تقدیم کرده است! از این رو، پیشنهاد میشود که اطلاعات کامل این املاک به افکار عمومی داده شود!»
عکس: آژانس عکس تهران
