تغییر کاربری موقت یا دائم و اخذ مالیات بیشتر/تغییر مفهوم شهرفروشی به فروش روح شهر در دوره جدید شهرداری تهران

آمارهای شهرداری تهران نشان می دهد که در تهران 490 هزار خانه خالی از سکنه وجود دارد که این رغم معادل 10 درصد از خانه های مسکونی این کلانشهر است. این در حالی است که معاونت توسعه و برنامه ریزی و امور شوراهای شهرداری تهران در حال بررسی طرحی است که بتواند با تغییر کاربری موقت و دائم این خانه ها و یا با افزایش مالیات شهری خانه های خالی در درجه اول برای خود کسب درآمد کند و در گام بعدی تکلیف این املاک را مشخص کند.

به گزارش تیتر شهر: هر چند شهرداری تهران در این دوره سعی دارد تا ازشهر فروشی پرهیز کرده و راه های درآمدی پایداری را برای خود ترسیم کند، اما در قالب طرحی که از یک مدل موفق انگلیسی برداشت شده است، شهرداری تهران تصمیم دارد تا به بخش خانه های خالی شهر تهران نیز نفوذ کرده و با تفاهمی که با مالک می کند، یا تغییر کاربری موقت یا دائم را برای این خانه ها در نظر بگیرد و یا مالیات شهری ای که هر ماه بر میزان آن افزوده می شود را برای این املاک تعیین کند تا هم به قول مدیران شهری تکلیف این خانه های خالی مشخص شود و هم درآمد شهرداری از این محل به عنوان درآمد پایدار بیشتر شود.

این در حالی است که تغییر کاربری املاک مسکونی به اداری و تجاری که در یک دهه اخیر مالکان با پرداخت عوارض آن در برخی از مناطق شهر تهران انجام دادند، تنها نتیجه ای که در بر داشت خالی شدن برخی از مناطق مرکزی از سکنه و شب مردگی بود.

این اقدام شهرداری حتی باعث مهاجرت شهروندانی شد که ترجیح دادند برای حفظ امنیت خود و خانواده شان از این مناطق بروند و به جای آن ملک خود را حتی برای کسب درآمد بیشتر نیز شده با تغییر کاربری به اداری و یا تجاری تبدیل کنند.

اولین پیامد اجرای این طرح در مناطق مرکزی شهر به ویژه 6،7،3 و 12 این بود که در ساعات اوج سفر به دلیل عدم تامین زیرساخت های شهری در محدوده های مسکونی شبکه معابر این مناطق با مشکل ترافیک روبه رو می شدند و در شب هنگام که ادارات و مراکز دولتی تعطیل می شوند؛ املاک مسکونی حس امنیت خود را در این محدوده ها از دست می دادند و از همه مهمتر این محدوده ها به ویژه در مناطق مرکزی شهر مانند منطقه 12 به مناطق بی دفاع شهری برای رشد آسیب های اجتماعی تبدیل می شد.

در واقع شهرداری تهران با اجرای طرح تغییر کاربری هم ماهیت شهری و محدوده های مسکونی که روح زندگی در آن در جریان است را از بین می برد و برخی از محدوده های شهری را تبدیل به محدوده های غیر قابل زندگی تبدیل می کرد و از سوی دیگر  این اقدام مدیریت شهری که باعث افزایش درآمد برای این مجموعه می شد؛ تبدیل به کانونی برای رشد آسیب های اجتماعی تبدیل می کرد.



در حال حاضر عملکرد این دوره مدیریت شهری تهران نشان می دهد که برای جبران کسری بودجه خود در نظر دارد که بر شعار خود یعنی عدم شهر فروشی پایبند باشد. به عبارت ساده تر شهرداری در این دوره می خواهد به تمام منتقدان و شهروندان ثابت کند که در مدت 4 سالی که اداره این کلانشهر را برعهده دارند، به هیچ عنوان به سمت تراکم فروشی و واگذاری پروانه های ساختمانی خارج از قاعده نرود. اما هیچ وقت تضمینی به شهروندان و پایتخت نشینان نداده است که زمانی که با اجرای آئین نامه های در خصوص عدم فروش هلوگرام و تراکم فروشی بخش قابل توجهی از درآمد خود را از دست می دهد، راهکار دیگری در این حوزه که همان تغییر کاربری املاک مسکونی به اداری و تجاری است را اجرایی نکند.

به جرات می توان گفت که شهرداری تهران با اجرای این طرح هر چند مانع از شهرفروشی- البته در ظاهر – می شود اما در باطن و در طول یک دوره 4 تا 10 ساله روح زندگی در شهر را از پایتخت نشینان خواهد گرفت و این اتفاق در طولانی مدت اثرات مخربی به مراتب بدتر از شهر فروشی در تهران دارد.

در واقع اگر این طرح شهرداری تهران اجرایی شود در آینده ای نه چندان دور بیشتر مناطق شهر تهران به ویژه مناطق برخوردار و مرکزی تنها به مراکز تجاری و اداری تبدیل خواهد شد و سکونت شهروندان از این محدوده ها به مناطق دیگر و یا اطراف پایتخت منتقل خواهد شد.

البته اجرای این طرح یک پیامد دیگری نیز دارد، افزایش قیمت املاک در برخی از مناطق به دلیل کاربری تجاری و اداری که با مجوز شهرداری تهران پیدا می کند، باعث می شود که در آینده حتی یک تهرانی امکان خرید خانه را از دست می دهد.

البته شاید شهرداری تهران به این مساله فکر کرده باشد ک هبا ساخت مسکن اجتماعی در زمین های شهری و دولتی امکان خرید خانه را برای تهرانی ها فراهم می کند، اما همین طرح که با حمایت دولت تحت عنوان طرح بازآفرینی شهر امید در حال اجراست در واقع شیوه تکامل یافته ایجاد محوده های مسکونی بدون روح محله به مانند طرح نواب خواهد بود.

اینکه شهرداری تهران به فکر کسب درآمدهای پایدار در تهران است اما آیا باید روح شهر را از این کلانشهر بگیرد و این کلانشهر را تبدیل به یک شهر اداری و تجاری کند؟



در حال حاضر کارشناسان شهرداری تهران در حال مطالعه هستند تا تجربه های موفق جهانی را که اتفاقا این بار یک الگوی انگلیسی است در تنظیم بازار مسکن شهری در پایتخت اجرا کنند.
حجت میرزایی بر این باور است که این طرح با شعار«ضد احتکار مسکن» قرار است بعد از مطالعه و بومی سازی در تهران اجرایی شود.

آنطور که معاون شهردار تهران اعلام کرده تغییر کاربری املاک خالی از سکنه به شکل دائم و یا موقت بر اساس منطقه ای که ملک در ان قرار گرفته تعیین می شود.

هر چند دولت دو سال قبل تصمیم گرفت تا طرح افزایش مالیات بر خانه های خالی را که در مجلس تصویب شده بود را اجرایی کند، اما به دلایل نامعلومی این طرح فرصت اجرایی شدن پیدا نکرد و اکنون وزارت اقتصاد و دارایی درصدد است تا دلایل عدم اجرای این قانون را بررسی کند. البته در همان گام مطالعاتی کارشناسان وزارت اقتصاد و دارایی به این نتیجه رسیده اند که مهمترین دلیل عدم اجرای این قانون عدوم وجود سامانه مربوط در وزارت راه و شهرسازی و تعیین نرخ پایین مالیات است.

به گونه دیگری نیز می توان وضعیت خانه های خالی را بررسی کرد. در یک دهه گذشته شهرداری تهران با اعطای مجوزهای بسیاری برای ساخت و ساز قاعده بازار مسکن را برهم زد. با افزایش ساخت و ساز به ویژه در مناطق برخوردار مانند 1،2،3،4،5،6 باعث شد تا ساخت مجموعه های آپارتمانی بیشتر از تقاضای مسکن مردم باشد. البته بیشتر این اتفاق در املاک کلنگی و فرسوده روی داد که با تجمیع خانه ها و افزایش تراکم و طبقات سهمی که به سازندگان و سرمایه گذاران از تعداد واحدهای مسکونی می رسید، با توجه به تورمی که در قمیت ملک در سال های اخیر در شهر تهران ایجاد شده بود از یک سو و از سوی دیگر قدرت خرید شهروندان نیز پایین آمده بود؛ بسیاری این واحدهای مسکونی خالی از سکنه باقی بماند.

البته در این میان بودند سرمایه گذاران بزرگی که واحدهای آپارتمانی را که در مناطق بالای شهر ساخته بودند، با خالی نگاه داشتن آن تصمیم داشتند تا در فرصت مناسبی که بازار مسکن رونق می گیرد، با قیمت بیشتری به فروش برسانند. 

با توجه به این رویکرد اشتباده شهرداری در دوره گذشته، مدیران شهری در این دوره تصمیم دارند تا از عدم مدیریت شهرداری تهران بر بازار مسکن کمال استفاده مالی را بکنند. به این صورت که با تغییر کاربری هم کسری بودجه خود را تامین می کنند و هم این املاک خالی از سکنه با یک تغییر کاربری کوچک به کار گرفته می شود و دراین صورت در آمارهای دولتی می توانند به این مساله ببالند که این قانون باعث شد تا خانه های خالی از سکنه شهر تهران نیز از شرایط قبلی خود بیرون بیاید.

البته در این میان باید سهم دولت نیز مشخص شود. در واقع با همسو بودن دولت و شهرداری دراین دوره و صد البته مشکلات مالی ای که دولت و شهرداری با ان روبه رو هستند؛ قانون مالیات خانه های خالی می تواند بخشی از مشکل منابع مالی این دو نهاد را حل کند.

به همین دلیل در گام اول معاونت توسعه و برنامه ریزی و امور شورای شهرداری تهران در نظر دارد تا خانه های خالی از سکنه را در مناطق مختلف تهران شناسایی کند.

جالب است بدانید که در کشور انگلیس برای تعیبین تکلف خانه های خالی از مالکانی که خانه های انها بدون سکنه است «شارژشهری» دریافت می کنند. در واقع اخذ شارژ شهری واقعی یکی از اشکال کنترل نسبت عرضه و تقاضا در عمده شهرهای توسعه‌یافته دنیا است؛ به این معنا که مالکان باید عوارض شهری سالانه را بر اساس نسبتی از قیمت روز ملک بپردازند. این نسبت در شهرهای بزرگ دنیا حدود یک درصد تعیین شده و به واسطه آن مالکان ناگزیر خواهند بود برای تامین بهای عوارض پرداختی، ملک خود را اجاره داده، بفروشند یا خود از آن استفاده کنند.  به عبارت ساده تر شارژ شهری به منزله یک «سپر ضد سوداگری» عمل می‌کند.

بررسی ها نشان می دهد که در تهران عوارض شهری از املاک حدود ۰۲درصد ارزش روز ملک است که رقم بسیار ناچیزی است. ضمن اینکه مالکان هیچ تکلیفی در پرداخت منظم سالانه این عوارض به شهرداری ندارند و عمدتا زمانی که قصد فروش ملک را داشته باشند، عوارض معوق و جرایم آن را که رقم نازلی است، یکجا می‌پردازند.



راهکار دوم شهرداری در این زمینه ایجاد فروشگاه شهرداری است این مجموعه ها در تمام مناطق شهری ایجاد می شود و کار این فروشگاه ها شناسایی خانه های خالی است.  در حال حاضر در کشور انگلیس شهرداری از خانه های خالی مالیات شهری اخذ می کند که پایه آن نیز بهای روز ارزش املاک است. ارزش روز ملک نیز از سوی کارشناسان مدیریت شهری تعیین می‌شود.

در این کشور واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشد، مشمول ۵۰ درصد از مالیات شهرداری می‌شود و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد. البته در انگلیس برخی خانه‌های خالی شامل خانه فردی که برای مراقبت و نگهداری فرد دیگری خالی باشد؛ خانه فردی که به دلیل بستری شدن در بیمارستان خالی باشد؛ خانه‌ای که به دلیل قرار داشتن در دوره انتظار تخریب خالی است؛ خانه‌ای که به دلیل مشکلات مربوط به اجازه سکونت همچون مسائل ارثی خالی باشد و نیز خانه‌ای که پلمب شده از پرداخت مالیات مستثنی هستند.

خانه‌های خالی شامل خانه‌ای که به رغم عرضه فعال آن به بازار برای فروش یا اجاره، به مدت کمتر از دو سال خالی باشد و خانه خالی که تحت تعمیرات عمده باشد تا حداکثر ۵۰ درصد مشمول تخفیف هستند. به رغم اینکه نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی مسکن در شهرهای بزرگ اروپایی به‌طور میانگین ۱۰ درصد است، انگلیس با بهره‌گیری از این روش‌ها توانسته عملکرد موفقی را رقم بزند و این نسبت در انگلیس ۷ واحد درصد کمتر از میانگین اروپا است. در حال‌حاضر کل موجودی مسکن انگلیس ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد است که ۱۰۰ هزار واحد از این تعداد معادل ۳ درصد، خالی است.

 اکنون شهرداری از روی فیش عوارض نوسازی و ... توانسته تا حدودی وضعیت خانه های خالی را در تهران شناسایی و بررسی کند اما این اطلاعات کافی نیست و نیاز به بررسی های بیشتر دارد و نیاز است سایر سازمان های خدمات رسان مانند آب، گاز، برق و ... نیز در این زمینه همراه شهرداری تهران شود.

براوردهای اولیه شهرداری تهران نشان می دهد که اگر این طرح در تهران فرصت اجرایی شدن پیدا کند، 4 تحول بزرگ در این کلانشهر روی می دهد؛ اول اینکه مشکل کمبود عرضه واحدهای اداری حل می شود. در واقع با این طرح شهرداری می خواهد اعتراض خود را به نحوی مدیریت شهردار سابق تهران که علاقه زیادی به اعطای مجوز مال سازی داشت را نشان دهد و البته تعادلی بین اماکن تجاری با اداری ایجاد کند!

دومین تحول این است که جلوی تغییر کاربری غیر رسمی املاک مسکونی را به اداری و کارگاه های تولیدی می گیرد. آمارهای شهرداری تهران نشان می دهد که در حال حاضر در بیشتر مناطق تهران املاک مسکونی بدون اطلاع شهرداری به اداری و یا کارگاه های تولیدی تبدیل شده است که شهرداری از این تغییر کاربری غیر رسمی سهم ندارد.

سومین تحول استفاده از سرمایه خفته بازار مسکن است که در خانه های خالی حبس شده است و باعث رکورد در بازار مسکن شده است و شهرداری به عنوان سوپرمن می تواند این سرمایه خفته را بیدا و بازار مسکن را به جریان طبیعی خود هدایت کند در واقع مالک یا تصمیم می گیرد ملک خود را تغییر کاربری دهد و یا اینکه آن را بفروشد و یا اجاره دهد

البته شهرداری به فکر بازگشت سرمایه املاکی که برای سرمایه گذاران و سازندگان مسکن هستند نیز هست چرا که با این کار سرمایه این افراد دوباره بازگشت طبیعی خود را خواهد داشت و این مساله انگیزه ای برای مشارکت دوباره آنها در بازار مسکن می شود.